Maatschappelijk vastgoed

Waar gaat het over?

Gemeenten kunnen gebouwen of terreinen met een publieke functie gebruiken voor maatschappelijke doelen en het vergroten van de leefbaarheid in hun gebied.  

 

Verantwoordelijkheden en wettelijke bepalingen

Maatschappelijk vastgoed is een gebouw of terrein met een publieke functie. Bijvoorbeeld een school, sporthal, cultureel centrum, bibliotheek of opvangcentrum. De exploitatie ervan wordt vaak mogelijk gemaakt door publieke middelen. Veelal is de gemeente eigenaar van het maatschappelijk vastgoed, maar niet altijd. Bedrijfsonroerendgoed, bijvoorbeeld een huisartsenpost in de wijk, kan ook maatschappelijke meerwaarde hebben, en in die zin eveneens als maatschappelijk vastgoed worden beschouwd.

Als het gaat om maatschappelijk vastgoed, heeft de gemeente alleen de wettelijke
plicht tot de (nieuw)bouw van scholen. Veel gemeenten stellen daarvoor een meerjarig Integraal Huisvestingsplan (IHP) op. De minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap wil zo’n IHP wettelijk verplicht maken.

Gemeenten zijn economisch eigenaar van de scholen, de scholenorganisaties zijn juridisch eigenaar. Sommige gemeenten zijn ook nog verantwoordelijk voor de brandweerkazerne, maar de meeste hebben het eigendom daarvan overgedragen aan de Veiligheidsregio. Als het gaat om sport of cultuur, kunnen gemeenten ervoor kiezen om een sporthal of theater te bouwen, maar ze zijn daar niet toe verplicht. Gemeenten zijn ook vrij in het gebruik van vastgoed dat leeg komt te staan, zoals voormalige schoolgebouwen.

Scholen, bibliotheken en culturele centra moeten als publieke gebouwen voldoen aan uiteenlopende wet- en regelgeving. Een groot deel daarvan heeft te maken met veiligheid en toegankelijkheid voor de gebruikers. Denk aan regels rond brandveiligheid, asbest en legionellapreventie. Ook reguliere eisen uit het Bouwbesluit en kaders in het bestemmingsplan (Omgevingswet) spelen een rol.

Tegelijkertijd moeten de gebouwen voldoen aan eisen voor duurzaamheid. Zo moeten gemeentelijke kantoorgebouwen groter dan 100 m2 net als andere kantoren voor 1 januari 2023 energielabel C hebben. Voor het overige maatschappelijke vastgoed hebben gemeenten met onder meer het Rijksvastgoedbedrijf, de provincies, het onderwijsveld, zorg- en sportvastgoed en monumentenpartijen, in het Klimaatakkoord afgesproken dat het in 2020 vrijwel geen CO2 meer mag uitstoten (95% vermindering). Om gemeenten te ondersteunen bij het bereiken van die doelstelling is onder andere de VNG-routekaart opgesteld.

Bij gebruik van voorzieningen – bijvoorbeeld door verhuur – hebben gemeenten te maken met de Wet Markt en Overheid. Het doel van deze wet is het voorkomen van oneerlijke concurrentie. Dat betekent bijvoorbeeld dat een gemeente die sportactiviteiten aanbiedt die ook door particuliere ondernemers worden aangeboden, de volledige kosten moet doorberekenen. Tenzij de gemeente goed kan aantonen dat de dienst, sport bijvoorbeeld, een algemeen belang dient. Dan kunnen zij verenigingen een lagere huur berekenen. Gemeenten stellen hiervoor een tarievenbeleid op, dat in een verordening door de gemeenteraad wordt vastgesteld.

Het Besluit Begroting en Verantwoorden provincies en gemeenten (BBV) eist van gemeenten dat ze in de begroting een paragraaf opnemen over de technische staat van de kapitaalgoederen. Behalve wegen, riolering, groen, water vallen ook gemeentelijke gebouwen daaronder. Gemeenteraden moeten hierover elke vier jaar een beleidsnota vaststellen.

Achtergrond

Gemeenten zien goede scholen, sporthallen, opvangtehuizen en culturele centra als belangrijke maatschappelijke voorzieningen om een aantrekkelijke woonplaats te zijn.
De gemeenteraad kan op verschillende manieren vastgoed ten goede laten komen aan zijn inwoners en zo de leefbaarheid in de gemeente vergroten.

De raad kan daarbij ervoor kiezen om diverse maatschappelijke doelen te combineren. Een (nieuw) gebouw voor een Integraal Kindcentrum kan ook plek bieden aan een ruimte voor taallessen of een loket voor maatschappelijke ondersteuning voor mensen met schulden of relatieproblemen. De raad kan bijvoorbeeld ook vanuit de eigendomspositie bepalen dat een gedeelte van het schoolplein klimaatvriendelijk wordt ingericht en voor de buurt wordt opengesteld. Via een onderhoudssubsidie aan de school of wijkorganisatie kan dit mogelijk worden gemaakt.

Met subsidies en bestemmingsplan kan de gemeente ook enige invloed uitoefenen op maatschappelijk vastgoed dat zij niet in eigendom heeft. Zo kan de gemeente bijvoorbeeld met betrokkenen en wijkorganisaties maatschappelijke functies bedenken voor kerken die niet langer als geloofshuis dienen.

De gemeenteraad kan ook via de jaarrekening en begroting beter inzicht in de kwantiteit en kwaliteit van het eigen vastgoed vragen. In de financiële stukken wordt aangegeven wat het kost om de panden te onderhouden, maar meestal niet wat er nodig is om de panden te verduurzamen en te verbeteren voor toekomstig maatschappelijk gebruik, oftewel de mogelijke waarde van het vastgoed. De raad kan aangeven meer op waarde te willen sturen in plaats van op kosten.

Bezit of verkoop van gemeentelijk vastgoed kan de gemeente ook helpen om wensen op het gebied van woningbouw uit te voeren. In onderhandelingen met een projectontwikkelaar kan de gemeente eisen dat een bepaald deel van de nieuwbouw uit sociale huurwoningen bestaat. Zij kan daarin ook lagere huur bedingen voor winkelpanden in de pui, zodat het voor huisartsengroepen of een laagdrempelige sportschool mogelijk wordt daar te huren. Zo heeft de raad mogelijkheden om in (nieuwbouw)wijken belangrijke maatschappelijke voorzieningen te behouden of te realiseren.  De raad kan hier ook subsidieregelingen inzetten om zorgvoorzieningen of laagdrempelige sport- en bewegingsactiviteiten met maatschappelijke meerwaarde te huisvesten in nieuwbouw.

Ook heeft de gemeenteraad de mogelijkheid om vastgoed te gebruiken ten gunste van een goede spreiding van voorzieningen over wijken of buurten. Via huurders- en gebruikerscontracten kan de raad beïnvloeden welke maatschappelijke doelen (sociale cohesie, gezondheid) gediend kunnen worden. Zoals hierboven al gezegd, hoeft de gemeente geen marktconforme tarieven te rekenen, als zij kan aantonen dat het algemeen belang wordt gediend (Wet Markt & Overheid). De gemeente kan uitgaan van de kostprijs, maar moet deze wel inzichtelijk maken.

De keuzes die de gemeenten hierin maken, kunnen zij vastleggen in sectorale nota’s zoals een sportbeleid of lokaal gezondheidsprogramma. Ook een beleidskader maatschappelijke voorzieningen of een vastgoednota kan hierin voorzien.

Tools

Tools maatschappelijk vastgoed voorzieningen van Bouwstenen voor sociaal

Beslisboom eerlijke concurrentie van ACM in het kader van de Wet Markt & Overheid

Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO): overzicht van tools voor verduurzaming maatschappelijk vastgoed

Stappenplan voor verduurzamen vastgoed door Bouwstenen voor sociaal 


Inspiratie en praktijkvoorbeelden

Praktijkvoorbeelden duurzaam en fris van Bouwstenen voor sociaal

Lijst van voorbeelden economische activiteiten markt en overheid door ACM

Ambitiedocument Maatschappelijke Meerwaarde Vastgoed (2021) van de gemeente Utrecht

Voorbeelden van subsidieregelingen rond vastgoed van Bouwstenen voor sociaal